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2014年9月衡水楼市动态

hengshui.3dfc.com 衡水房产网 2014-10-22 13:02:46 来源:3D房产网 阅读:384次

1、百城房价连跌5月保定邯郸涨幅居前

中国指数研究院报道,2014年9月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10672元/平方米,环比上月下跌0.92%,连续第5个月下跌,跌幅扩大0.33个百分点。与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量较上月减少5个,其中涨幅在1%以上的有9个,较上月增加1个。涨幅居前十位的城市依次是:郑州、太原、宜昌、湘潭、保定、邯郸、汕头、北海、绵阳,涨幅在1%-2%之间。本月价格环比下跌的城市有79个,较上月增加5个。跌幅居前十位的城市依次是:桂林、菏泽、三亚、张家港、柳州、吉林、绍兴、常州、杭州、海口。其中,桂林、菏泽,三亚跌幅在3%以上。同比来看,全国百城住宅均价与去年同月相比上涨1.12%,为连续第9个月缩小。另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18990元/平方米,全部下跌,环比下跌1.23%,为连续第5个月下跌,跌幅较上月扩大0.7个百分点。十大城市平均住宅价格同比上涨4.46%,连续第23个月上涨,涨幅较继续缩小3.12个百分点。

我省7个样本城市新建住宅均价涨跌不一,三升四降,其中,保定、邯郸、石家庄涨幅均比较居前,分别居全国第5位、第6位、第15位。衡水环比下跌,居全国第23位。

整体来看,全国主要城市住宅价格在经历上月降幅收窄后再次扩大跌幅,市场下行趋势明显。从政策环境看,主要城市陆续调整限购政策,短期促进市场成交回升。部分省市提出按揭贷款调整政策,但各商业银行执行情况差别较大。从需求方面来看,潜在购房者仍预期市场下行,刚需市场信贷支持不足。供应情况看,金九银十传统旺季来临,企业加大推盘力度,上市量增加。短期市场供大于求矛盾进一步显现,市场库存进一步增加,去化周期延长。房地产企业仍面临高库存、高负债的双重压力,部分企业受销售业绩不及预期、运营压力增大的影响,9月延续打折促销、以价换量的去库存策略,市场价格进一步下行。展望四季度,市场供应仍将继续增加,去库存冲业绩仍将是企业主要任务。政策层面,在多数城市陆续退出限购之后,信贷支持是否到位将是四季度市场走势的关键。

2014年9月百城房价指数河北城市房价变动情况

城市环比涨跌样本平均价(元/平方米)样本价格中位数(元/平方米)保定1.42%56435800邯郸1.29%50285194石家庄0.29%70266850衡水-0.02%49074600廊坊-0.69%71837000秦皇岛-0.88%68776700唐山-1.31%59715640

编者按:

据我处交易一科数据显示,我市商品住房9月份均价3849元/平方米,同比上涨9.8%,环比下跌2.6%,与百城房价指数中衡水数据差距较大。(备注:以上数据为实际成交价格均值,中科院百城房价指数中的数据为各楼盘报价的均值。)

2、统计局:8月70个大中城市房价68城环比下跌 下跌幅度收窄

据统计局数据,8月70个大中城市中,价格下降的城市有68个,是2011年1月该项数据首次出炉以来下降比例最高的一次。持平的城市有1个,上涨的城市有1个厦门。环比价格变动中,最高涨幅为0.2%,最低为下降2.1%。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有19个,持平的城市有3个,上涨的城市有48个,数量明显少于7月份的65个。8月,同比价格变动中,最高涨幅为6.4%,最低为下降5.6%。

二手住宅价格下降的城市有67个,持平的城市有2个,上涨的城市有1个。环比价格变动中,最高涨幅为0.1%,最低为下降1.4%。与去年同月相比,价格下降的城市有32个,持平的城市有1个,上涨的城市有37个。整体来看,8月新房、二手房价格环比下降幅度都在收窄。从幅度看,新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市中,所有城市涨幅均有所回落。综合来看,8月份的房价变化突出特点是一二线城市房价下降幅度明显小于三四线城市,二线城市二手住宅价格环比甚至出现小幅上涨。市场人士预测,一二线城市二手住宅市场或将率先出现复苏。整体来看,8月新房、二手房价格环比下降幅度都在收窄。

3、八月部分城市成交量回升 楼市整体仍不乐观

8月份全国主要的54个城市成交量出现了回暖迹象。中秋小长假期间,成交量较以往几个小长假有所上升,北京二手房交易增多。但从全国整体房地产销售数据来看,情况仍不容乐观。据统计局数据,前八个月,全国商品房销售面积64987万平方米,同比下降8.3%;商品房销售额41661亿元,同比下降8.9%;销售面积与销售金额的降幅比1月份-7月份均扩大了0.7个百分点。截至8月份,全国商品房待售面积56160万平方米,其中,住宅待售面积增加590万平方米。

全国房地产开发投资增速连续第七个月放缓,今年前8月开发投资金额共58975亿元,虽然同比增长13.2%,但增速比1—7月回落0.5个百分点,从一个侧面显示出房企资金方面的持续紧张。前八个月房地产开发企业房屋施工面积652953万平方米,同比增长11.5%,增速提高0.2%。但房屋新开工面积下降了10.5%,其中住宅新开工面积80174万平方米,下降14.4%。而这也可能导致明年市场供应出现减少。今年房地产到位资金增速也一直继续着去年下半年以来的下降趋势。业内人士认为今年非房地产行业进入到房地产的资金是大幅度减少,这是一个信心问题和整个市场的能力问题。

楼市依然处于明显的调整过程中,主要城市新房市场的巅峰期已过,大部分进入平稳期,增长空间有限,其中部分二线、三线城市增长过快,需求已被透支。此前低迷的成交量明显影响了开发商的定价。未来二线城市下调房价的项目将明显增加,整体市场在第三季度仍处于以价换量过程中,第四季度部分城市可能出现企稳迹象。

4、房企拿地意愿持续萎缩 抢占一二线高地避险

今年大型房企用于储备土地的金额在大幅收缩。中原地产市场研究部统计数据显示:20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减,4—8月连续5个月不足200亿,最近3个月更是在百亿周围徘徊。前9月,20大标杆房企合计拿地仅1873亿,降幅高达49%。大型房企不积极拿地的原因,还在于其去年的高歌猛进,已经提前完成了土地储备的布局。万科一般会保持两到三年项目储备资源,目前还有3900万平米的土地,仍然符合储备标准,所以现在并不着急。恒大现有土地储备足够未来5-7年的稳健发展,因此在买地投入上不会像前些年,下半年在买地方面会更加谨慎。拿地节奏可以看出企业对市场的判断。年内20大房企在土地市场的表现透露出,房企非常不看好楼市未来一年的发展。但一二线城市仍被视为“相对安全”。尽管房价高企,但一二线城市强劲的市场需求支撑着楼市良性运行。业内人士预计,一二线城市拿地竞争将更加剧烈。房企扎堆一二线城市,在推高地价的同时,也在酝酿风险,但比三四线的风险仍要低得多。同时,房企也在对一二线城市新购入的土地产品结构上作出调整。

5、房地产行业暴利难再 多家“外行”公司退出房地产业

截至9月中旬,202家上市房企全部发布了自己的半年报。根据兰德咨询的统计,上半年,202家上市房企实现营业收入总额7168.55亿元,同比增长18.5%,实现净利润1020亿元,同比增长0.99%,平均利润率14.17%。不可否认的是,房地产行业暴利不再。统计数据显示,18家主流房企中有11家核心净利润率出现下跌,其中7家净利润率跌破10%的红线。从利润指标来看,房地产依然是个毛利率较高的行业。但值得注意的是,在更能体现房企盈利能力的净利润率及净利润率指标上,上半年,202家上市房企实现净利润总额1020亿元,同比仅微增0.99%,增幅远低于营业收入增幅,平均净利率14.17%。在房地产火爆的2010年前后,有不少外行企业进入房地产行业,2005-2012年主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238 家,而到了2012年年报中,这一数值降到了133家,也即8年间,有105家,约44.1%的涉房上市企业选择了“脱离房地产”。此外,还有部分企业挂牌出让旗下房地产项目。根据北京产权交易所网站的信息显示,8月份仅北交所挂牌的房地产行业项目就占到全部挂牌项目的1/3,其中,超过80%的挂牌项目都为非房地产主业企业所有。

业内人士分析,房企利润率下滑的原因是多方面的,一是由于这几年土地成本的过快上涨,房价的涨幅赶不上地价的涨幅;另一方面,房企融资成本不断上涨,蚕食了企业的盈利空间。行业利润降低了之后还是需要专业型的公司,只有专业型的公司才可能做到比行业平均利润高一些。房地产行业优胜劣汰,肯定会导致一些企业离开这个市场,这才是一个行业正常的标准形式,不可能只要进入这个行业就赚钱,那这本身也是一个畸形的市场。房地产全面发展已是新常态,不仅考虑规模、速度、营业额,更要考虑产品服务线,包括经营模式、商务住宅的各种业态。过去的房地产开发其实是制造业的模式,竞争的重点是比谁成本低、规模大、速度快,今后是这种模式要转化为以营运为核心带动开发,从制造业变成了服务业,而服务业又带来了营运、金融、互联网三种模式。

——大家都爱看——

衡水市2014年9月房地产市场分析

 

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